セブでAirbnbのオーナーになる上での注意事項




 

セブでAirbnbをやるには、オーナーの許可が取れれば問題ないでしょう(賃貸物件の場合。所有物件なら好きにやって結構です)。但し、最近では「転貸によるAirbnb」を禁止するところが増えています。私が現在住んでいるコンドミニアムも契約時にAirbnbは禁止と言われました。

 

また、私はAirbnbにはかなり早く取り組んだのですが、それをやめた理由もコンドミニアム側からの「禁止」のお達しでした。私は以前、某リゾート・コンドミニアムに住んでおり(賃貸)、スーパーホストの地位まで手に入れたのですが。

 

私は今後Airbnbをやるつもりはないので、ここでノウハウを幾つかご紹介します。というか、Airbnbは面倒臭い割にあまり儲かりませんよ。私は、自分が住む部屋を、日本への帰国時や海外旅行時に貸していたので、「売り上げ=利益」となり結構美味しい思いができました。更に物件も良かったので(部屋は10階のオーシャンビューで目の前が海)、1泊1万円取れましたから。

 

つまり「固定費の範囲内でやる」ならオススメというです。しかし、Airbnb目的で物件を賃貸してそれを転貸するというモデルでは、薄利になります。例えば、家賃2万ペソの部屋を1泊1200ペソ(約2500円)で貸した場合どうなるか?

 

稼働率60%として月間の売り上げは、21,600ペソです。
稼働率80%として、28,800ペソです。

 

まず稼働率ですが、60%でも御の字でしょう。80%って超優秀です。

 

次に単価ですが、セブシティのワンルームに宿泊するなら1200ペソくらいの部屋なんていくらでもあります。更には1500ペソ以上になれば「並のホテル」にだって泊まれます。そういう意味で、上記以上に単価を上げるのは結構難しいと思います。

 

また、コストは家賃に留まりません。電気代、水道代、ネット代。掃除等のスタッフを雇えばそれもコストになります。

 

これだけ見て、まだやりますか?




 

私なら「自分の部屋を貸す」「実際に住んでいる家の1部屋を貸す」パターン以外ではやりません。実際に、今年の6月にイギリスに行った際も泊まったAirbnbは全てこのパターンでした。

 

更には収益面以外でも、Airbnbは大変ですよ。顧客を「泊める」って結構気になります。要は、クレームが来ないか心配で気になるのです。私は結構気にするタイプなので、Airbnbには向いていないと判断し今後も再びやるつもりはありません。

 

上記を聞いても「やりたい」という人に最後のアドバイス。やるなら、顧客はフィリピン人か欧米人が良いです(断言)!

 

もちろん、個人差はありますが彼らは細かいことで文句を言いません。Airbnbが「安いオプション」だということを理解しています。一方で、日本人は安い価格でも過剰なサービスに慣れているので、中にはタチが悪い人がいます。まあ、あなたが「ここは日本じゃない」とキッパリ言えれば問題ありませんが。

 

そして、最後に鉄則。K国人の客は絶対に取らないことです。絶対です。私は個人的にK国人に恨みはありませんが、私の友人がK国人を客に取って何度も何度も苦労していました。何度か私も火消しに入ったことがあります。これは事実です。機会があれば、具体的なトラブル(というか、いちゃもん?いいがかり?)について書きたいと思いますが、今回はこれで終わりにします。

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列に並ばないフィリピン人 すぐに割り込むフィリピン人




 

今週、ワトソンズというドラッグストアに行きました。レジは隣り合わせに3つあり、向かって一番右に「entrance / 入り口」があり、一番左に「exit / 出口」があります。私は当然入り口に並びました。しかし、一向に私の順番は来ません。

 

フィリピン人は並ばないのです。どんどん「出口」から入って、3つのレジに直接並んでしまいます。

 

まあ、100歩譲って彼らは許容しましょう。子供の頃から「自発的に並ぶ」という習慣のない世界で生きてきたのですから(役所等、強制的に並ばせられる場合は別です)。

 

問題は、店員の方。彼らは一切そんな客を注意しません。黙認です。理由はおそらく「言うのが面倒臭いから」「言い返されるのが怖いから」。

 

一方で、割り込みにより、正しく並んでいる客は明らかに不利益を被るわけです。「ちょっと並ぶくらい良いじゃん」という声が聞こえてきそうですが、フィリピンのレジの遅さは尋常ではないのです。断言します。普通の日本人が平常心で並べる範囲をはるかに超えてきます。

 

ですから、私はこういう場合、かならず一言言います。「あの人たちルール守ってないよね。どうして何も言わないの?」。店員はまず返事をしません。

 

フィリピン人って、都合の悪いことには答えないのです。これ役所でもそうですから驚きます。そういえば、タクシーの運転手も行き先を告げても返事をしない人の方が多いですね。

 

もちろん、私はこんなことで声を荒げることはありませんが、「曲がったこと」については必ず一言言うようにしています。セブ在住の皆さん、面倒くさがらずに一言言いましょう。いつか改善されることを期待して。日本だって「顧客の声」に耳を傾けることで、改善を繰り返してきたのですから。

 
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フィリピンで理不尽に遭遇した時は、フィリピンで得ているメリットを思い返すこと




 

私が経営するセブ英語倶楽部は、エースペンションというホテルの2階に入っているのですが、2018年6月1日からホテルの改装工事が行われました。

 

改装の対象は、

・ 4階の客室フロア
・ 2階のトイレ

 

私はエースペンションのオーナーのトニーとは筋トレ仲間で、よくジムで顔を合わせるのですが、この工事の計画を知らされたのが着工1週間前。しかも、筋トレ中にジムで。

 

この国では、テナントに対し「事前の説明」とか一切ありません。最終的には「嫌なら出て行け」というスタンスなので。まあ、日本で鍛え抜かれたビジネスマンならここで文句を言うのでしょうが、そんなことしてもフィリピンでは無駄です。というか、日本以外では無駄でしょう(ここ重要)。

 

私はこういう時、「自分が得ているもの」を思い返すようにしています。この件について言えば、下記のようになります。

 

・ 格安の家賃(近隣物件と比べても激安です)
・ 抜群の立地(多分、マクタン島トップクラス)
・ 過去2年半、家賃の値上げ交渉なし(先方が忘れてるだけ?)
・ 客室使用時のディスカウント&直前予約可能

 

これらと、工事で被る損害(多少の不便と騒音)を比較してみると、明らかにメリット(得ているもの)の方が大きい訳で、トニーに苦情を言うのではなく、工事とうまく付き合う方法を模索することになるのです。

 




 

 

と言っても、フィリピンの工事は本当に酷い。

 

工事業者から当初提示された工程表は3ヶ月、つまり8月末で竣工。
そして、9月下旬時点で、進捗率はざっと60%といったところ。

 

当時トニーに聞くと「10月末までは」という意気込みが返ってきましたが、私は「クリスマス前」がターゲットと睨んでいました。

 

まあ、4階の工事に関して言えば、最初の1ヶ月の解体工事の時は大変で、毎日のように現場監督となって授業時の音出し作業を止めていました。「この時間は作業するな」と言っても、次の日には全てを忘れて同じ過ちを犯すのです。

 

そして、遅々として進まないのが2階のトイレ。学校があるフロアです。8月に古い便器を外して解体作業を始めたのですが、数日作業をしただけでその後約1ヶ月放置。つまり、そのあ後2階のトイレが使えず毎度1階のトイレまで降りているわけです。

 

私の勘では、新しい便器の発注漏れがあり、解体した後に新規の便器が届かないことが発覚しそのまま放置しているのだと思います。

 

トイレの工事で便器の発注忘れるないでくれ!

 

と、言いたくなりますが、筋トレが趣味の私は、トイレに行く際の毎度の階段の上り下りをトレーニングの一貫として楽しみようにしています。

 

そろそろ、菩薩の境地に辿りつけそうな自分を感じます。

 

そして、4階の客室改装は予定工期の倍以上の7ヶ月を経て、昨年末にオープンしました。そして、2階のトイレはというと、

 

2019年2月下旬時点、進捗率は70%といったところです。

 

みなさん、この国の工事を舐めてはいけませんよ。工程表もなければ、図面も無いのです。

 

現場を見ていると、信じられないのですが、材料を買ってきて現場で加工しているのです。要は「現場合わせ」というやつで、図面ではなく現場で実測して対応しているのです。

 

原始の香りしかしません。。。

 

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